Ekspert: ostujõud elamispindade turul on tugevnemas

Mihkel Eliste märkis Arco Vara kuises turuülevaates, et tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 2192 ostu-müügitehingut, mida oli 19 protsenti vähem kui möödunud aasta samal perioodil, kuid siiski 33 protsenti enam kui eelmisel kuul. Turuaktiivsuse kasvu taga olid tema sõnul siiski sealjuures suuresti Tartu ja Tallinn, eesotsas uute korterite turuga, mille juures jätkuvalt on uute korterite tehingute arv kõrge aastate 2021–2022 laialdase uute elamispindade niinimetatud paberil müügi tõttu.

«Tallinnas suurenes sealjuures tehingute arv kuises võrdluses 944 tehingu juures võrreldes aprilliga 34 protsenti ja Tartus 181 tehingu taustal koguni 38 protsendi võrra. Pärnus võis samuti täheldada tehingute arvu suurenemist, kuid seda pelgalt 2,6 protsendi võrra, peegeldades seega Tallinnast ja Tartust mõnevõrra erinevaid trende,» lisas analüütik.

«Kuigi väljaspool Tallinna suurenes Eesti korteriturul tehingute arv aprillis omakorda 32 protsenti, tulenes ka vastav kasv peamiselt Tallinna ja Tartu lähiümbruse valdades tehtud uute korterite asjaõiguslepingutest, mille kõrval järelturul on Eesti elamispindade turul olnud üldplaanis muutused ja turuaktiivsuse tase sarnane juba eelnevate käesoleva aasta kuudega. Mõningane järelturuaktiivsuse kasv leidis siiski aset ka enamikes Eesti väikelinnades, mida iseloomustab aga suuresti kinnisvaraturu hooajalisus, kus talviselt vaiksele perioodile on ootuspäraselt järgnenud kevadine ostu-aktiivsuse tõus, mis paraku suvisel perioodil iga-aastaselt taaskordselt veidi vaibub,» selgitas Eliste.

Nõnda võib tema arvates oodata ka tänavu, kus suvisel perioodil ostuhuvi taaskordselt alaneb ning seda saadab ka eeskätt järelturul mõnevõrra madalam tehingute arv. «Mida ilusamate ilmadega on suviti tegemist, seda suuremaks võib üldiselt pidada suvisel perioodil ka taolise hooajalise teguri mõju ulatust kinnisvaraturule, kuid ilma ennustamine on paraku veelgi tänamatum tegevus kui majanduslike trendide prognoosimine. Näitena võib aga tuua, et 2016. aastast alates on juulikuus olnud tehingute arv keskmiselt 13 protsendi võrra madalam kui mais, mille juures aastatel 2016–2022 oli juulis tehingute arv kõrgem kui maikuus ainult 2020. aastal, mil tavapärane turudünaamika oli suuresti mõjutatud kevadisest koroonapandeemia puhkemisest,» kirjeldas ta.

Ostujõu püsiv halvenemine on elamispindade turul lõppemas

Analüütik tõi välja, et Eesti korteriturul tehtud tehingute osas kujunes tänavu mais keskmiseks mediaanhinnaks 2261 eurot ruutmeetri kohta, 9,2 protsenti enam kui eelneval kuul ning 7,9 protsenti rohkem kui 2022. aasta samal perioodil. Kuigi statistiliselt on hindade kasv endiselt jätkunud, on see tema sõnul viimastel kuudel siiski üsna tugeval määral aeglustunud, näiteks 2022. aasta maikuus oli aastane hinnatõus veel koguni 32 protsendi tasemel. Võrreldes 2022. aasta teise poolaastaga ei ole tegelikkuses hindade kasv enam turul jätkunud.

«Nii pakkumis- kui ka tehinguhindade lõikes on olnud Eesti suuremates piirkondlikes keskustes täheldada eeskätt viimase üheksa kuu vältel järk-järgulist alanemist või ka piltlikult öeldes stabiliseerumist, mille juures Eestis keskmiselt taandus korteriturul keskmine pakkumishind ka veel mais, kuid üldplaanis Tallinna ja Tartu eestvedamisel siiski näib, et suurem hindade languse periood on selgelt möödunud,» usub Eliste.

Ta nentis, et Tallinnas ei ole müügipakkumiste arv 2022. aasta novembrist suurenenud ning järelturu osas pigem näib, et viimastel kuudel on püsinud mõõdukas surve pakkumismahu vähenemiseks, samaaegselt kui tarbijaskonna kindlustunne on endiselt suhteliselt nõrk ning kinnisvaraturgu positiivselt toetavaid tegureid napib. Samas jällegi Tartus, kus müügipakkumise kasv oli Eliste sõnul seni võrreldes Tallinnaga oluliselt väiksema ulatusega, võis just maikuus täheldada olulises mahus nii uute kui ka järelturukorterite müügipakkumisse lisandumist ning vähemalt ajutiselt võib tema vaates juba väita, et Tartus on siiski pakkumismahu kasv osutunud Tallinnast laialdasemaks.

«Teisalt, Tallinnas saavutati madalaim pakkumiste arvu tase 2022. aasta alguses, samaaegselt kui Tartusse jõudis vastav turudünaamika muutusi iseloomustav nähtus ligi viis kuud hiljem, mistõttu on ka hetkel üsna ootuspärane, et erinevates Eesti piirkondades avalduvad negatiivsed sündmused teatava viitega. Järele on veel jäänud Eesti väikelinnad, kus peamiselt töötleva tööstuse sektoris tööpuuduse edasise suurenemise korral võib müügipakkumiste arvu tipptase saabuda alles 2023. aasta sügiseks, kuid ka enamikes Eesti aktiivseimates väikelinnades juba näib, et sarnaselt Tallinnale oli kõrgeim pakkumiste arvu tase juba 2022. aasta lõpus,» osutas ta.

Praegune olukord ei ole nii hull kui prognoositi

Kuigi 2023. aasta esimese kvartali majanduslangus oli võrdlemisi sügav, ei ole oma olemuselt kõige negatiivsemad võimalikud stsenaariumid Eliste hinnangul realiseerunud. «Selle kõrval ületas aga samaaegselt palgakasv selgelt ootusi, iseloomustamaks olukorda, kus laenuraha jätkuva mõningase kallinemise taustal on elamispindade mõningase hinnalanguse kõrval potentsiaalse ostjaskonna ostujõu püsiv langus asunud lõppema. Peatselt saab seega rääkima asuda niinimetatud stabiliseerunud turuolukorrast, kus ostjaskonna ostuvõime asub palgakasvu eestvedamisel paranema, samaaegselt kui 2024. aasta esimeses poolest on ka ootused euroalal laenuraha hinna alanemiseks,» märkis analüütik.

Elamispindade madalaim hinnatase on seega suure tema hinnangul tõenäosusega turul valitsemas kas hetkel, teises kvartalis, või hiljemalt kolmandas kvartalis, pärast mida saab ilmselt rääkima hakata uuest algavast kasvutsüklist.