В течение долгого времени проценты по жилищному кредиту определялись банком, а Euribor фактически был равен нулю. Однако сейчас ситуация полностью изменилась, и жизнь получателей жилищных кредитов становится все более печальной.
Заемщикам может показаться, что до перемен еще далеко: сейчас процентную ставку повышает лишь Европейский центральный банк. Но обычно эти повышения рано или поздно касаются всех. Один эффект уже присутствует: рост Euribor. Если в июне он был равен нулю, то сегодня он на уровне 0,654. В начале года это было еще -0,5%, хотя эстонские банки не распознали знак минус и посчитали его равным нулю.
На данный момент новых заемщиков интересует одно: вырастут ли и проценты, установленные банком? Банки клянутся, что пока нет. «На данный момент это не планируется», – отвечает LHV Pank.
Однако это не означает, что кредиты не станут дороже как для новых, так и для старых клиентов.
Мы задали всем эстонским банкам один и тот же вопрос - каковы проценты, если:
1) одинокий человек с доходом 1500 евро нетто, хочет взять кредит в размере 100 000 евро на покупку квартиры в Таллинне. Каковы проценты до/после повышения ставки?
2) два человека с двумя детьми, зарплата 750 + 1800 евро нетто, хотят взять кредит 150 000 евро на покупку квартиры в Таллинне. Каковы проценты до/после повышения ставки?
Дополнительное условие: эти клиенты оплатили обязательный 15-процентный первоначальный взнос и не нарушают сроков оплаты. Мы исходили из того, что жилищные кредиты выдают все банки; приведенные размеры платежей приблизительный и в будущем могут измениться.
Кэтлин Ватсель, руководитель отдела частного финансирования LHV, признала, что увеличение Euribor означает более высокий ежемесячный платеж для каждого заемщика.
«Например, если клиент получил в банке кредит в размере 100 000 евро на 30 лет с процентной ставкой 1,9 процента (+ шестимесячный Euribor, который до сих пор долгое время был равен нулю), его ежемесячная оплата будет составлять 365 евро. Однако если бы Euribor повысился на три процента, ежемесячный платеж по тому же кредиту составил бы уже 530 евро», – сказала Ватсель.
«В случае жилищных кредитов, выданных LHV в первой половине этого года, для среднего кредита (140 000 евро на 25 лет) увеличение Euribor на один процент означает увеличение ежемесячного платежа примерно на 70 евро», – добавила Ватсель.
Основываясь на приведенных примерах, Ватсель рассчитала платежи людей по кредитам следующим образом: желаемая сумма кредита вытекает из зарплаты в 1500 евро. Его процентная ставка сегодня составит примерно 1,9% + 6-месячный Еврибор (в настоящее время 0,706%) = 2,606%, а сегодняшний платеж по кредиту с 30-летним графиком – 400 евро.
Если Еврибор поднимется до 2%, общая процентная ставка для этого клиента составит 3,9%, а ежемесячный платеж – 472 евро. А если Еврибор поднимется до 3%, проценты клиента в сумме составят 4,9%, а ежемесячный платеж составит 530 евро.
Во втором примере люди также получат кредит от LHV с процентной ставкой 1,9 процента. Если добавить текущую ставку Еврибора в размере 0,7%, общая сумма процентов составит 2,6%, а ежемесячный платеж – 601 евро. Если Еврибор увеличится до 2%, процентная ставка составит 3,9%, а ежемесячный платеж будет равен 707 евро. При 3% Еврибор будет составлять около 800 евро.
Менеджер по продажам частных клиентов SEB Эвелин Коплимяэ сказала, что в этом году рынок жилищных кредитов меняется по ряду параметров. «В этом году на рынок недвижимости и жилищного кредитования могут повлиять стремительная инфляция, продолжающийся рост цен на недвижимость и строительство, а также геополитическая ситуация», – перечислила Коплимяэ. Это в дополнение к росту Euribor, который автоматически делает кредиты более дорогими.
Коплимяэ отметила, что SEB выдает кредиты таким образом, чтобы человек был в состоянии выплатить, даже если процентная ставка составит шесть процентов.
«Однако мы также рекомендуем самим заемщикам продумать и просчитать, как возможное повышение ставки Euribor может повлиять на их выплаты по кредиту и сможет ли заемщик платить в случае повышения процентной ставки, например, на 1%, 2% или даже на 5%», – сказал Коплимяэ.
Она указала, что, если взять данные Eesti Pank, где среднестатистический заемщик должен платить 2,1 процента по жилищному кредиту + Euribor, а остаток кредита составляет 100 000 евро еще на 30 лет, то ситуация выглядит следующим образом: погашение такого жилищного кредита в настоящее время составит около 375 евро. Если Euribor поднимется до 1%, ежемесячно придется платить еще около 52 евро, а в случае повышения на 2% – около 108 евро.
«Если Euribor поднимется до 5%, ежемесячные платежи по кредиту увеличатся примерно на 297 евро, а это будет означать дополнительные расходы примерно на 3560 евро в год», – сказала Коплимяэ.
Какова самая высокая маржа SEB, с которой в настоящее время выдаются жилищные кредиты, банк не сообщил, указав, что чем выше риски, тем выше процентная маржа. «Может также случиться так, что, если риски, связанные с клиентом или проектом, слишком высоки, то невозможно выдать кредит даже с более высокой процентной маржой. Мы видели, что такое решение часто защищает самого клиента», – сказала Коплимяэ.
Региональный менеджер Swedbank по жилищным кредитам Анне Пяргма сказала, что не будет зацикливаться на примерах, поскольку при изменении Euribor доход заемщика не имеет значения.
Пяргма пояснила, что процентная ставка заемщика состоит из базовой процентной ставки, которая представляет собой шестимесячный Euribor, и маржи. Шестимесячный Euribor меняется каждые шесть месяцев. Маржа не меняется, если не вносятся изменения в кредитный договор, она может оставаться неизменной до конца срока кредита.
«Поэтому заемщики должны учитывать один показатель, а именно Euribor. Если Euribor повышается, платеж по кредиту также увеличивается, если Euribor падает, платеж по кредиту уменьшается. Например, если остаток по кредиту составляет 50 000 евро, а Euribor увеличивается на один процент, ежемесячный платеж по кредиту увеличится примерно на 25 евро», – сказала Пяргма.
Однако для большинства заемщиков жилья эта сумма довольно мала, поскольку, по данным Swedbank, средняя сумма жилищного кредита выросла до 103 000 евро.
Пяргма рассказала, как банк устанавливает маржу: «Она зависит от предыдущей кредитной истории заемщика, дохода, залога и т. д. Средняя маржа выдаваемых в настоящее время ипотечных кредитов составляет около 1,9%. К этому добавляется действующий в настоящее время шестимесячный Euribor, который составляет приблизительно 0,62%. Euribor будет меняться каждые полгода, а маржа останется прежней», – сказала Пяргма.
Swedbank уклонился от ответа на вопрос, какая у них сейчас самая высокая процентная ставка по жилищному кредиту.
Руководитель бизнес-линии финансирования недвижимости для частных клиентов Coop Pank Карин Осипова честно говорит, что в настоящее время клиенты должны быть готовы к увеличению общей процентной ставки по жилищному кредиту и увеличению ежемесячных платежей. Это связано с ростом Euribor.
Хотя, по словам Осиповой, решение Европейского центрального банка повысить комиссию за депозитную услугу на 0,5 процента не окажет быстрого влияния на шестимесячный Euribor или фиксированную процентную ставку, поскольку шестимесячный Euribor носит предупредительный характер, решение ЕЦБ скорее показывает, что текущий рост Euribor не прекратится.
«Заемщики жилищного кредита должны учитывать, что потолок Euribor еще не достигнут и повышение процентной ставки центробанком сделает цену денег более высокой для банка в случае, если ему придется привлечь дополнительные ресурсы с финансовых рынков. С другой стороны, банки больше не должны платить за хранение денег в центральном банке и могут сэкономить на процентных расходах», – сказала Осипова.
Также в Coop Bank кредиты рассчитываются с учетом того, что человек сможет их выплатить, даже если процентная ставка составляет шесть процентов. Кроме того, есть еще один пункт: финансовые обязательства лица не могут превышать 50 процентов дохода. Поэтому Coop не говорит о максимальной процентной ставке, которую предлагают людям: пока платеж по кредиту не превышает 50 процентов, все в порядке.
Осипова подчеркнула, что маржа зависит от финансового поведения человека. В случае двух примеров Coop установил процентную ставку на уровне 2% и рассчитал суммы в случае Euribor 0,71% следующим образом: для отдельного заемщика переход от нулевого Euribor к сегодняшнему означает, что его ежемесячный платеж подскочит с 370 до 406 евро, а семья должна потратить 609 евро вместо 554 евро.
/nginx/o/2016/10/05/5922785t1h7800.jpg)
«В настоящее время можно сказать, что получение кредита действительно становится для людей более сложным делом, и это из-за роста Euribor», – сказал Танель Ребане, глава отдела банкинга частных клиентов Luminor.
«Что касается приведенных примеров, то в обоих случаях клиентам было бы целесообразно обращаться к нам с просьбой о кредите. В случае этих примеров в качестве процентов по жилищному кредиту можно рассчитывать в среднем 1,8% + Euribor», – сказал Ребане.
Если в случае первого примера ежемесячный платеж по кредиту составил бы 306 евро (при прежнем, нулевом Euribor), то в случае однопроцентного Euribor это будет уже 349 евро. Другими словами, всего на 516 евро больше в год.
Во втором примере платеж по кредиту увеличится с прежних 459 евро в месяц при однопроцентной ставке Euribor до 524 евро в месяц, то есть разница составит 65 евро.
Глава Bigbank Eesti Йонна Пехтер сказала, что в обоих примерах, если это идеальный клиент, он получит минимальную процентную ставку в размере 1,8% от банка.
/nginx/o/2022/02/01/14339317t1haa21.jpg)
При покупке собственного жилья проценты в среднем составляют около 2–2,1%. Максимальная процентная маржа не установлена, однако Bigbank до сих пор предлагал процентную маржу по жилищному кредиту до 4% в год.
«Мы установили более высокие цены, например, при покупке сдаваемой в аренду недвижимости, где мы, тем не менее, предлагаем очень конкурентоспособные условия по сравнению с рынком: 30-летний срок кредита и первоначальный взнос от 15%», – сказала Пехтер.
Euribor может выбрать сам человек. «Мы предлагаем клиентам возможность выбрать, хотят ли они использовать трех-, шести- или двенадцатимесячный Euribor», – пояснила Пехтер.
«Однако изменится ежемесячный платеж по кредиту клиента. Например, если вы берете взаймы 100 000 евро на 30 лет с процентной ставкой 1,8%, то ежемесячный платеж с Euribor 0% составит 359,7 евро; если Euribor составляет 0,5%, то ежемесячный платеж составит 384,8 евро, а если 1%, ежемесячный платеж составит 410,9 евро», – подсчитала Пехтер.
