Цены на жилую недвижимость выросли на 25 процентов (1)

Инфляция дороже кредитов

Покупка недвижимости всегда имеет свои риски, тем более, если она совершается не на свободные личные средства, а в рамках банковского жилищного кредита или ипотеки. Однако энергетический кризис, высокая инфляция и антироссийские санкции кардинально изменили ситуацию на рынке жилья в Ида-Вирумаа.

Если раньше основными участниками сделок по недвижимости были инвесторы, которые приобретали сразу несколько объектов в новостройках Таллинна, Тарту и Пярну, то сегодня много сделок заключают люди, покупающие однокомнатные квартиры в домах советской застройки. Они хотят не столько заработать, сколько сохранить свои сбережения. «Сегодня в Ида-Вирумаа цены на жилые помещения выросли на четверть по сравнению с прошлым годом, а иногда и на 30 процентов, – пояснил руководитель и консультант бюро по Ида-Вирумаа Uus Maa kinnisvarabüroo Ханнес Халлик. – Это связано не с войной в Украине, а с желанием эстоноземельцев вкладывать свободные деньги и дешевые кредиты в недвижимость в условиях ухудшения экономических показателей и роста инфляции».

Жилье покупают все, кто могут

Желание купить квартиру в Нарве, Кохтла-Ярве или Йыхви проявляют не только люди среднего возраста, имеющие постоянный и гарантированный доход выше среднего, но и пожилые, имеющие накопления и пенсию. Они хорошо помнят гиперинфляцию и экономические кризисы начала девяностых годов. «Сейчас самое главное – это дом, квартира, а потому я вложила все свои сбережения в своих внуков, помогла квартиру купить, – говорит пенсионерка, заслуженный финансовый работник Лариса Панкова. – Я помню инфляцию, деньги ничего не стоили, а недвижимость – это стабильно». Но не все так просто – желающих купить квартиру много. Спрос на жилье сильно подстегивает и россиян, у которых есть деньги и законное право на въезд в Европейский союз.

Со стороны россиян стремление к покупке жилой недвижимости в Ида-Вирумаа продиктовано желанием чувствовать себя в большей безопасности. Некоторые выходят на эстонский рынок аренды жилья, сдавая квартиры или комнаты и покрывая из этой платы коммунальные платежи. При этом прибывшие из Украины военные беженцы сформировали дополнительный спрос, вызвавший рост цен.

«Для российского покупателя самое привлекательное в таких городах, как Нарва и Йыхви – это возможность жить в городе с развитой инфраструктурой, обходясь русским языком практически везде. Важный фактор – близость границы, что позволяет поддерживать связь с родственниками и друзьями в России, – отмечает Ханнес Халлик. – А вот покупателей из ЕС в Ида-Вирумаа почти нет. Их внимание традиционно привлекают Таллинн, Пярну и Тарту, а также острова».

Из Таллинна в Нарву на заработки

По данным Земельного департамента, в период с 2015 по 2018 год цены на квартиры в Нарве и Ида-Вирумаа имели тенденцию сначала к снижению, а затем к росту. Причиной первичного падения цен на жилье стало движение населения с Северо-Востока в Харьюмаа и Ляэне-Вирумаа в результате упадка сланцевой промышленности и сокращения рабочих мест. Прежние долгосрочные демографические прогнозы указывали также на сокращение населения Ида-Вирумаа и, соответственно, снижение спроса на недвижимость. Но сегодня ситуация снова изменилась. Спрос на покупку и аренду жилой недвижимости растет за счет наметившегося притока населения в лице украинских беженцев, россиян, уехавших из РФ, и жителей Эстонии.

За последние три года многие, покинувшие Ида-Вирумаа ради более достойных заработков и карьерного роста, возвращаются обратно. За время их отсутствия в их родных городах и поселках появились рабочие места, были построены гипермаркеты, кафе, школы, спортивные центры, открылись филиалы государственных учреждений и коммерческих компаний. При сравнительно недорогой стоимости жизни заработная плата в регионе выросла. Это позволяет за меньшие деньги получать нормальный уровень жизни, не меняя профессию и режим работы. Сегодня за те же деньги в Нарве можно снять жилье в значительно лучшем состоянии, чем в столице.

Если говорить о доступности цен, то ситуация по Ида-Вирумаа отражает общую тенденцию по Эстонии. По словам управляющей интернет-порталом City24. ee Карин Ноппель-Кокеров, количество сделок в Ида-Вирумаа год от года увеличивается. «Самая высокая средняя цена за квадратный метр в Нарве была в 2014 году – 491 евро. Ее не смог побить даже рекордный по сделкам и ценам 2021 год, когда средняя стоимость квадратного метра в Нарве составляла 472 евро», – сообщает Ноппель-Кокеров. Это значит, что цена, даже с учетом разогревающегося рынка в Ида-Вирумаа, в сравнении со средней по региону зарплатой, адекватна текущему моменту.

Ничего нового

Практически все специалисты по недвижимости, которых мы опросили, сходятся во мнении, что несмотря на подъем рынка недвижимости в Ида-Вирумаа, сделки в этом регионе будут совершаться в сегменте вторичного жилья. Новостроек в регионе в ближайшее время не будет. Причина тому проста – это невыгодно. По мнению ведущего консультанта и партнера компании LAHE Kinnisvara Андруса Викса, с точки зрения себестоимости нет никакой разницы, где строить – в Нарве или Таллинне, но отпускная стоимость квадратного метра в столице будет в разы больше. «С учетом того, что сейчас прекратились поставки стекла из Беларуси и арматуры из России, строительство становится очень рискованным. Те объекты, которые сейчас достраиваются – последние в этом году. Все будут ждать следующего года, – комментирует Андрус Викс. – Сегодня самым востребованным у желающих вложить большие деньги будет жилье в старых домах, которые сохранились в центральных частях Нарвы, Силламяэ и Кохтла-Ярве. Эти особняки с каждым годом становятся дороже».

Однако такие объекты не только дороги, но и неудобны для кредитования. Банки отдают предпочтение либо современным домам с высокими показателями энергосбережения и качественными системами пожарной безопасности, либо очень ликвидными однокомнатными квартирами в панельных домах спальных районов. «Банки не смотрят на перспективы, они не игроки, они минимизируют свои риски. Они думают в первую очередь о том, что с тебя можно будет получить, если не справишься с кредитными обязательствами», – пояснил Андрус Викс. На вопрос, когда и с какой целью нужно покупать жилую недвижимость, он ответил, что советовал бы брать в то время, когда есть сумма, которую ты можешь себе позволить, и то жилье, которое планируешь продать. «В Ида-Вирумаа», – добавляет он с улыбкой.