Analüütik: kinnisvaraturul on kauplemisruumi loetud protsentide jagu

Kinnisvaraturu analüüsimisel kasutatakse erinevaid mõõdikuid, mille alusel on võimalik anda hinnang ka selle tervisele. «Mõned näitajad, nagu tehingute arv ja mediaanhind, on avalikult kättesaadavad ning seetõttu ka rohkem kasutamist leidvad, kuid teised indikaatorid, nagu näiteks tehingu- ja pakkumishinna vahe, tuleb iseseisvalt leida, mistõttu sellest tihti juttu ei tehta või öeldakse välja hinnangulisi vahemikke,» rääkis Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal.

Pakkumis- ja tehinguhinna vahe on tema sõnul väga oluline indikaator, mis näitab seda, kui suur on soovide ja tegelikkuse vahe ehk kui palju on ülehinnatud kortereid ning kui suured on hinnakäärid. Murrangulistel aegadel, nagu suurte languste või kriiside algushetkedel, on «käärid» tavaliselt suuremad ning rahulikel perioodidel väiksemad. «Viimastel aastatel on need vahed püsinud suhteliselt ühtlasena, mis viitab stabiilsele ostujõule, mida omakorda kinnitab ka tehingute arvu statistika,» märkis Habal.

Kauplemisruumi mõne protsendi jagu

Et asjast põhjalikumalt aimu saada, tasub vaadelda nii uute kui järelturu korterite pakkumis- ja tehinguhindu. «Selleks valitud 25 uusarenduse tehingute põhjal selgus, et pakkumis- ja tehinguhindade vahe oli enamuses väike, jäädes valdavalt mõne protsendi juurde. Nii et ei midagi üllatavat – nõudlus on olemas ja turg stabiilne,» nentis Habal.

Järelturul olid hinnavahed erinevates segmentides, näiteks tüüpmajade kahe- ja kolmetoalised korterid, enamasti 3–5 protsenti. «Suuri erinevusi ei tekkinud ka siis, kui ma läksin vaatlusega Tallinnast väljapoole. Näiteks Tartu märtsikuiste tehingute pakkumis- ja müügihinna vahe oli samuti mõneprotsendiline, kinnitades väga väikest vahet aktiivsel turul,» selgitas Habal. 

Suuremad vahed tekkisid Habali sõnul eksklusiivsema kinnisvara puhul või piirkondades, kus võrdlusmaterjali oli vähem ning kus pakkumishinna määramise puhul on taustainfot seetõttu kesiselt. Nii oli näiteks Harku valla eelmise aasta üksikelamute, mille tehingusumma oli vähemalt 200 000 eurot, pakkumis- ja tehinguhinnavahe ligi protsenti.

Järelturul tuleb hinnavahe puhul arvestada veel tõsiasjaga, et viimane pakkumishind võis tõenäoliselt olla madalam, kui esialgne. «Ehkki üksikud hinnavõidud ulatusid 10 protsendini ja kohati isegi enam, on pigem tegemist erandliku nähtusega ning valdavalt on tingimisruumi kuni 5 protsendi ulatuses.

Seega saab vähemalt nende korterite puhul, mis jõudsid ka tehingusse, järeldada, et tänane nõudlus on väga tugev, samas kui ülehinnatud korterite omanikel peaks jaguma mõtteainet selles osas, kas ja mil määral oma ootusi korrigeerida.

Loe tingimisest ja hinnavahest Uus Maa kinnisvarabüroo blogist veidi lisaks.