Эксперты: ответы на десять важных вопросов при покупке недвижимости

Ответы на вопросы, которые были заданы специалистам, включают уточнения и дополнения, сделанные членом правления LVM Kinnisvara Ингмаром Саксингом и маклером Lahe Kinnisvara maakler Дианой Юуль.

1. Почему продается данное недвижимое имущество? Есть несколько причин для продажи дома или квартиры, говорит Ингмар Саксинг. Это может быть нехватка места или его избыток, также продажа может быть вызвана сменой работы или рождением ребенка. Бывает, что причиной продажи недвижимости являются развод или смерть близкого человека.

2. Как долго продается недвижимость? Наиболее распространенной причиной, по которой предложение долгое время находилось на рынке, это цена. «Чем дольше период продажи, тем выше риск превратиться в „старое предложение“, увидев которое в интернете, большинство покупателей автоматически считают, что в этом доме или квартире что-то не так. Однако именно „старое“ предложение может сделать успешными переговоры с продавцом о снижении цены», - объясняет Саксинг.

3. Сколько и когда продавец заплатил за покупку своей недвижимости? Вряд ли вы услышите внятный ответ на оба вопроса по отдельности. Вот почему имеет смысл спрашивать сразу и о времени, и о цене. Если цена была выше, чем сегодня, вы поймете, что на момент покупки она была завышена. «Вывод о стоимости покупки можно сделать, если есть информация, что для покупки использовался кредит, а на имущество установлена ​​ипотека», - говорит Саксинг. Как правило, сумма ипотеки примерно равна стоимости покупки. Если объект был куплен дешевле, чем продается, у вас есть возможность для переговоров о цене.

4. Что входит в цену? Как правило, это кухонная мебель, встроенные шкафы, светильники и шторы. Законодательством не регулируется, что включать в цену покупки, а что нет. «Во избежание путаницы необходимо письменно договориться об этом и внести перечень вещей в договор купли-продажи квартиры или дома. В противном случае вас могут ждать непредвиденные расходы», - предупреждает Саксинг.

5. Есть ли в этом районе проблемы? На стоимость недвижимости неожиданно могут повлиять обстоятельства и условия жизни части города или региона, а также специфика соседского контингента. Это могут быть дорожные условия в холодное время года, интенсивность движения по вечерам или выходным дням, лай собак, запах и дым от соседних предприятий. Меньшее значение имеют состояние дорог и освещение улиц. «Конечно, мнения у людей разные, и на вопрос, возможно, нет единого ответа, но по скорости ответа вы можете уловить, что проблемы все-таки есть», - говорит Саксинг.

«Узнайте, какие изменения запланированы в районе, понаблюдайте за качеством воздуха, прислушайтесь к уровню шума», - советует Юуль.

6. Есть ли в квартире или доме недостатки? Предпродажный осмотр недвижимости будет наилучшей защитой от возможных проблем, но он не всегда может быть достаточной гарантией, поскольку, как правило, строительные конструкции закрыты отделочными материалами. «Часто расходы на участие в осмотре специалиста считаются ненужными и покупатели ограничиваются знакомым строителем, которого просят осмотреть дом или квартиру. Такой подход может и не дать точного результата», - считает Саксинг. Однако некоторые выводы уже можно сделать из реакции продавца на предложение о проведении строительного контроля.

Юуль говорит, если в доме имеется подвал, обязательно проверьте, нет ли  там повреждений от воды или плесени.

Недостатки, которые могут быть обнаружены позже, не принесут особой радости, поэтому, советует Юуль, даже в теплое время года следует поинтересоваться стоимостью отопления, будь то частный дом, квартира, бокс рядного или парного дома. При покупке недвижимости на вторичном рынке убедитесь, что проведен энергетический аудит дома с обзором потенциальных потерь энергии. В дополнение к расходам на отопление, по мнению Юуль, необходимо определить и другие побочные расходы. Например, узнайте, планируется ли капитальный ремонт? Если это так, расходы на содержание квартиры могут значительно увеличиться.

7. Были ли ранее недостатки в квартире или доме? В целом, ответ на этот вопрос, как и на предыдущий, должен быть включен в договор купли-продажи, говорит Саксинг. «Продавец недвижимости должен сообщить покупателю о возможных недостатках и о тех, которые были в прошлом. Упоминание недостатков в договоре снижает ответственность продавца, но в то же время дает покупателю более четкое представление о приобретаемой недвижимости», - объясняет он.

Юуль также призывает к внимательности. «Если был проведен так называемый косметический ремонт, об этом можно узнать в правлении товарищества или у соседей», - говорит она. В случае реновированной недвижимости она советует справиться, все ли работы выполнялись правильно и в соответствии с законом, и согласованы ли действия с соответствующими ведомствами. «Обязательно проверьте документы!»- напоминает она.

8. Сколько лет крыше, окнам, электропроводке, трубам, отопительной системе? Основываясь на ответах, можно узнать, какой тип и объем работ придется осуществить в ближайшем или отдаленном будущем в доме или квартире. Анализируя срок службы стройматериалов и изучая соблюдение новых требований, конечно, можно поторговаться и о цене объекта.

Юуль говорит, что важно получить информацию о состоянии дома в целом, а также о состоянии отопительной системы, вентиляционного оборудования, водоснабжения, канализации и использованных строительных материалов. «Убедитесь, что все устройства проверены визуально. Посмотрите и выясните, есть ли повреждения от воды или огня», - говорит Юуль.

9. Был ли в квартире или в доме произведен капитальный ремонт? Если да, то кто его делал и когда? «Продавать жилье, которое было отремонтировано без надлежащих документов, не запрещено. Но рыночная цена недвижимости во многом зависит от того, на каком основании и кем ремонт производился», - говорит Саксинг. Пристройка, которая была добавлена к зданию без разрешения на строительство, это не просто дом без документов, а самовольно построенное здание, наличие которого может снизить запрошенную цену в два раза! Изучение документов, связанных со строительством, поможет избежать неожиданных проблем, а также прийти к более низкой продажной цене.

«Следуя новому Закону о строительстве, покупайте жилье, имеющее разрешение на эксплуатацию. Если его нет, банки могут отказаться от финансирования покупки или потребуют включить в договор купли-продажи пункт с указанием срока для получения этого документа. Обязательно попросите у продавца объекта показать вам разрешение на эксплуатацию, или посмотрите информацию в Регистре строений», - предлагает Юуль. Если разрешения нет, вставьте в договор пункт о том, когда продавец обязуется представить его покупателю», - добавляет Юуль.

10. Какие достоинства есть у этой квартиры или дома? Ответ на этот вопрос может оказаться неожиданным и пролить свет на обстоятельства, о которых вы даже не подозревали. Плюс это будет или минус и как с выгодой для себя использовать полученную информацию, решать вам, говорит Саксинг.