LHV pensionifondid panustavad üürimajadesse (2)

LHV pensionifondide juht Andres Viisemann on öelnud, et maailma aktsiaturud ei hooli riskist ja seepärast pakub investorile kaitset pigem koduturg.

«Vaatamata kasvavatele riskidele on aktsiaturud ja ka muud varad ajalooliste suhtarvudega võrreldes küllalt kallid ning praegu on tõusu võimalus minu hinnangul suhteliselt piiratud. Sellises investeerimiskeskkonnas oleme LHV meeskonnaga pööranud tähelepanu eelkõige kohalikule turule, kus laenukoormus on suhteliselt madal ja sellega seoses ka riskid mõnevõrra madalamad,» kirjutas Viisemann LHV pensionifondide värskes kuuülevaates.

LHV Varahaldus on teada andnud, et nende pensionifondid on juba teinud investeerimisotsuseid saja miljoni euro väärtuses. Esimene suurem investeering oli kahe lennuki ost riigile kuuluvale lennukompaniile Nordica. Nüüd on alustatud teise investeerimisotsuse teoks tegemist.

Endise tekstiilitööstuse alal Sõle ja Sitsi tänava nurgal asuv Sitsi Õunaaed koosneb esimeses etapis neljast korter- ja ühest parkimismajast, millest LHV pensionifondid omandavad kaks kortermaja kokku 127 korteriga ja osa parkimiskohtadest. Ülejäänud kaks maja müüakse korteri kaupa.

LHV pensionifondide portfellihalduri Kristo Oidermaa sõnul on LHV ost Sitsi Õunaaias spetsiaalselt väljaüürimiseks mõeldud majad, mis ühtlasi tähendab ehituslikult natukene teistsugust lahendust.

«Eestis pole see eriti levinud, aga meie eesmärk on kaasa lüüa juba väga varajases faasis, et ruumide planeeringut ja muud taolist mõjutada,» selgitas Oidermaa.

Sellised üürimajad on Soomes, Saksamaal ja mujal väga levinud. «Suured institutsionaalsed investorid müüvadki maju portfellidena,» lisas ta. Eestis pole selliseid tehinguid veel tehtud, LHV eesmärk on viia üüriturg uuele professionaalsele tasemele ja osaleda üüriturul mitte üksikute korterite, vaid tervete üürimajade kaupa.

Üüriturg sõltub väga palju majanduse käekäigust ja inimeste sissetulekutest, mistõttu panustab see investeering kohaliku majanduse edule ning on kindlasti väga pikaajaline.

Sitsi Õunaaeda arendab Hepsor Kinnisvara ja Tolaram Groupi ühisettevõte ning hooneid ehitab Mitt & Perlebach. LHV nimel hakkab projekti haldama Lumi Capital.

Lumi Capitali osanikud ja juhid Martin Rekor ja Raiko Uri asutasid osakapitaliga 10 000 eurot 2. juunil osaühingu Lumi Capital Residential Real Estate ning müüsid selle sama kuu lõpus kolme miljoni euroga kolmele LHV pensionfondile, jäädes ise firmat juhtima. Suurim, 75-protsendiline osalus on LHV pensionifondil L, 20-protsendiline pensionifondil XL ja viieprotsendiline pensionifondil M.

Investeeringu kogumaksumust ei soostunud LHV Varahalduse juht Mihkel Oja veel avalikustama.

«Meie oleme selle äriplaani ja idee välja mõelnud ja välja töötanud. Meie kostöö seisneb selles, et tegeleme sobilike investeeringute otsimisega, juhime seda ettevõtet, juhime kinnisvarainvesteeringuid. Kuna hooned, mis portfelli tekivad, on uusarendused, siis tegeleme ka üürikorterite tellimisega,» selgitas Lumi Capitali juht Martin Rekor. «Me ise kinnisvara ei arenda, aga osaleme protsessis ja jääme hiljem neid hooneid juhtima. Pensionifondid on nende hoonete omanikud,» lisas ta.

Lumi Capitali äriplaan on rajada suuremal hulgal üürikortereid.

«Pikema aja peale on plaan jõuda üle Tallinna 500 korterist koosneva portfellini. Sitsi Õunaaed sobis selle tõttu, et ehitusluba oli olemas ja me saime võrdlemisi kiiresti arendajatega kokkuleppele,» selgitas Rekor. Tema sõnul on neil LHVga hea kontakt juba pikemat aega.

«Lumi Capital on nelja-aastane ettevõte, aga mina ja minu partner Raiko Uri, kes me oleme selle ettevõtte omanikud, oleme tegutsenud kinnisvaras juba 12 aastat,» ütles Rekor ja kinnitas, et LHVga on nad koostööd teinud juba mitmel puhul.

Samal ajal on Lumi Capital pakkunud üürikorterite projekte ka teistele pensionifondidele.

Swedbank Investeerimisfondide juht Kristjan Tamla kinnitas, et ka nemad on sellisele investeeringule mõelnud, aga tema sõnul oli selles projektis veidike liiga palju ebamäärast.

«Esiteks tundub praegu, et elukondliku kinnisvara üüritootlus on madalam kui ärikinnisvaral,» selgitas Tamla, ehkki möönis, et ka risk on üürikorteritega väiksem. Teine küsimärk oli tema sõnul see, et päris arusaadav ei olnud üürimajade opereerimise kulu.

«Kuidas sinna üürnikke leida, kui suur on amortisatsioon? Meil puudub ka turutunnetus, milline üks keskmine üürnik on,» osutas Tamla. «Üritasime natukene uurida, kuidas on lood Tallinna munitsipaalmajadega. Piltlikult öeldes: kas mitte just kõige sõbralikumalt lahku minnes võetakse üürikorterist kraanikauss ja kraan ka kaasa?» selgitas ta ja nentis, et ammendavat vastust nad ei saanud.

Kolmas küsimärk on Tamla sõnul üürimaja nullist arendamine, mis nende jaoks on üsna segane teema.

Ent määravaks oli saanud siiski see, et ärikinnisvara tootlus tundub praegu parem.

Artikli autor omab LHV Pensionifondi L osakuid ja pole Mihkel Oja sugulane.

LHV pensionifondide suuremad investeeringud

LHV Pensionifond L

• EfTEN Kinnisvarafond: 5,47%
• Läti võlakiri (2021): 3,42%
• Bulgaaria võlakiri (2024): 2,99%

LHV Pensionifond XL

• EfTEN Kinnisvarafond: 5,2%%
• East Capital Baltic Property Fund II: 4,31%
• Bulgaaria võlakiri: 3,21%

LHV Pensionifond M

• EfTEN Kinnisvarafond: 5,15%
• Läti võlakiri (2025): 3,54%
• Läti võlakiri (2021): 3,48%

LISA

Kaks miljardit pensionieurot Eestisse

LHV Varahalduse juhi Mihkel Oja sõnul võiks siinsete pensionifondide eesmärk olla Eesti majanduskasvule kaasa aidata ja kapitaliturgu arendada.

«Võrreldes teiste fondivalitsejatega tunneme suuremat vastutust ja oleme selle teema eestkõnelejad,» selgitas Oja. «Meie hinnangul võiks olla realistlik tahta, et pensionifondid investeerivad järgmise viie aasta jooksul Eestisse kuni kaks miljardit eurot.»

Koos kolmanda samba fondidega on Eestis praegu tuleviku pensioniks kogutud kolm ja pool miljardit eurot, viie aasta pärast on see summa umbes kaks korda suurem – seitse miljardit.

«Arvame, et üks kuni kaks miljardit eurot sellest võiks investeerida Eestisse,» sõnas Oja. «See võiks olla ühiskonna eesmärk. Me ise tunneme, et meil on investorina eesmärgi täitmisel kanda suur roll.»

Kuna eesmärgi välp (üks või kaks miljardit eurot) on üsna suur, sõltub palju riigist. «Riigile tuleks tänulik olla 2015. aasta seadusemuudatuste eest, mis võimaldavad otseinvesteeringuid teha,» toonitas Oja. «Nende muudatusteta ei saaks pensionifondid börsivälist vara soetada.»

Kuhu täpsemalt Eestis üks kuni kaks miljardit eurot investeerida? Oja sõnul on räägitud riigiettevõtete börsile viimisest, Tallinna–Tartu maanteest, riigivõlakirjade emiteerimisest. «Mina arvan, et isegi riigi panuseta võiks pensionifondid ühe miljardi ikka eesmärgiks võtta,» rääkis Oja. «Sooviksime panna Swedbanki olukorda, et ka nemad tahavad investeerida rohkem Eestisse,» lisas ta.

Kui LHV pensionifondid paigutaksid Eestisse ära ka nüüd juba otsustatud sada miljonit eurot, oleks nad Eestisse kokku investeerinud umbes 250 miljonit eurot. Küll suurusjärgu võrra vähem, aga Eestisse on investeerimas ka Swedbanki pensionifondid, ent Nordea ja SEB pensionifondid pole panustanud niigi palju. Tulevat takistab kohalikule turule investeerimast nende investeerimisstrateegia.

Swedbank Investeerimisfondide juhi Kristjan Tamla sõnul lõid nad just arvud kokku ja said viimase kolme aasta Eesti investeeringute suuruseks sada miljonit eurot. Investeerimist kaaludes vaatavad nad esimese asjana seda, kas on oodata head tootlust.

«Kui saab head tootlust, siis investeerime hea meelega,» ütles Tamla.